光大证券：热点城市房地产销售即将迈入冷静期

在政策明确的因城施策分类调控的预期和过度从紧扩展总需求的条件下，

热点城市房地产销售马上迈入沉着期。

一、9月微凉金风抽丰起，炽热房地产渐入沉着期

基建投资加上将削减对房地产的依附

1-8月固定投资增速稳固在8.1%，国家近期加大基建投资意图明确。

PPP项目如火如荼，截止6月终PPP实施阶段项目619个，总投资额已超万亿，落地率显著上升；截止9月全国有43个城市的轨道交通建设规划取得批复，规划总里程约8600千米，平均每千米投资7亿元，依照规划测算一年投资超出3000亿元；依据中债资信数据，2016年1-8月城投债规模超出1.2万亿（超出2015全年）；2016年1-8月地方债发行规模约为4.8万亿（超出去年全年3.8万亿），估计今年地方新增及置换债总额超出6万亿元，主要投向基础设施建设领域，施展积极财务政策的功能。

基建和房地产在固定资产投资中占比超出70%，此消彼长的跷跷板效应下，基建投资的加上将削减对房地产投资的依附水平。

住户部门杠杆率上升过快，房地产过度接收资金

住户部门杠杆率从2006年的3.83万亿（占GDP约17%）迅速提升到如今超出30万亿，估计2016年住户部门杠杆率将超出43%。

2016年1-7月银行信贷增加额约为8万亿，个人住房典质贷款加土地与住房开发贷款约为3.4万亿，占比约42.5%，房地产行业过度接收资金，挤出了其他行业的融资需求。

央行研究局首席经济学家马骏称，我国杠杆率上升1/3来自房价上涨，需求克制房价泡沫过度成长，克制过量金融资源流入房地产行业。

9月政策冷风习习，住建部重提房地产市场调控

9月6日，住建部公布贯彻《法治政府建设实行纲领(2015-2020)》实行方案，时隔半年重提房地产市场调控，包含完善房地产宏观调控，保持分类调控，因城施策；树立全国房地产库存和交易检测平台，构成常态化房地产市场监测机制等；

9月12日媒体刊文称，高烧不会成为楼市常态，经济转型期间投资报答率下降，大批资金涌入楼市，致使热点城市房价上涨较快。投契炒作的高烧难以连续，因城施策，楼市重回理性是也许率事件；

还有媒体9月以来连续发文，提示市场小心热点楼市高杠杆风险，以为社会资金向热点城市房地产过度集中，各路融资赞同开发商争夺地王，部分居庭在房价高位集中加杠杆，房价泡沫风险与高企的个人按揭杠杆风险正在慢慢积累；限购限贷短时间为权宜之计，长久需下降房地产市场杠杆，提升高房价交易本钱，清除房价过快上涨对住户消费和社会投资的挤出效应。

信贷政策微调，武汉（楼盘）厦门（楼盘）限购限贷增强调控

9月1日，武汉实行《关于增强住房信贷政策管理的告诉》，内容包含：武汉市拥有1套住房的住户家庭，再次请求个人住房贷款购置商品住房，贷款最低首付比例为40%；在武汉市拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款或还有1套住房贷款未结清的住户家庭，再次请求个人住房贷款购置商品住房，贷款最低首付比例为40%；在武汉市拥有2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的住户家庭，不予发放购房贷款。

9月5日，厦门宣告自起实施住房限购政策，内容包含：拥有2套及以上住房的本市户籍住户家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍住户家庭和没办法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证实的非本市户籍住户家庭三类住户家庭，暂停在本行政区域外向其销售建筑面积144平方米及以下的普互市品住房（包含新建商品住房和二手住房）。

9月12日，北京（楼盘）部分银行首套房贷利率由83折回归85折；同时近期北京购房网签环节实施新举动，无购房资格者在房产证上不得单独签名，封堵通过假结婚欺骗购房资格的举动。

2016半年报显示，18家上市银行房地产开发贷增量同比下降83.54%，个人住房贷款同比上涨77.68%。

二、需求短时间透支显著，连续现金流价值更显可贵

热点城市房地产销售马上迈入沉着期

全国房地产销售已连续4年高位震动，热点城市的房屋金融资产属性史无前例的增强，资金逐利避险猖狂涌入，首付贷房抵贷等高杠杆工具重现，为买房假结婚假离婚习以为常，北上深全城豪宅化，上海（楼盘）苏河湾出现单价34.5万/平超级豪宅；深圳（楼盘）2016年8月一手住宅销售均价超出7万/平；

热点城市房地产销售集中过热，引发高层关注和担心，激发国家政策调控。发改委徐绍史称下阶段将过度从紧扩展总需求，着力推动供应侧改革；

北京市房地产协会秘书长陈志表示，如今楼市是货币推升的，与土地供应无关，土地供应多余而不是缺乏，购房需求是避险性大于栖身性；

在政策明确的因城施策分类调控的预期和过度从紧扩展总需求的条件下，

热点城市房地产销售马上迈入沉着期。

房地产ABS发行提速，连续现金流价值进一步凸显

近期房地产资产赞同证券ABS发行提速，截止9月9日存量约37只，融资总额约471亿元，触及房地产开发、经营、服务；基础资产包含包含应收销售尾款，应收管理费、租赁收入（办公/商业/住宅/园区）、信任收益等；

交易商协会9月2日召开主承销商通气会，赞同主要业务在一二线城市、信誉优秀、市场承认度高的（AA级以上）上市房企和国有房企注册发行债务融资工具，召募资金落实“去库存”、“租购并举”等有关政策，同时增强对募资用处的监管；

在房地产行业的存量时期降临的大背景下，房企面对发展形式的深入转型，物业存量资管形式将成为主流，而其核心价值起源于稳固的现金流入构成的收益分配，稳固可连续现金流价值将进一步凸显。

可产生稳固现金流的物业包含：

提供栖身收取租金的住房出租型物业，提供医疗看护服务的养老型物业，经营稳固的商业地产和办公楼，企业入驻率高的科技园区，经营优越的停车场、细分化的汽车型酒店、专业外包的学生宿舍、甚至包含加油站、服务区、数据中心和废料管理设施等非惯例性物业；

稳固可连续现金流品种多样，主要包含：购房款的应收尾款，应收物业管理费、应收资产管理费及超额分红、租赁收入（办公、商业、住宅、园区）、信任收益等；其现金流的稳固和连续主要依附于专业资管商的能力与经历；

能够预感的是，跟随房地产行业存量资产管理的兴起，将来将出现一批具有专业高水准、精晓市场及运营的专业资管商，专业价值和资源整合能力的价值将史无前例的提升；在将来注册制为导向的公司上市机制下，在二手房O2O、房屋租赁、旧楼改造、养老运营、装修管理、停车场运营、办公楼运营、商业经营、甚至学生宿舍运营等各个细份子行业，将会出现多个相似于世联行(002285,股吧)的独角兽公司；

跟随企业上市注册制的预期，房地产服务类及资产运营类的专业型公司将有着辽阔的发展空间，将大大丰富房地产类上市公司的类型。

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