泛海控股复刻高和资本设地产基金收购上海洋房的商业算法

如获成功，这也将成为泛海控股(000046,股吧)的拿地新途径，“旧楼改造”或也将成为泛海控股的地产新形式。

概念地产网 被业内称为“地产界安邦”的泛海控股，在斥巨资踏入金融领域以后，外界更喜爱于捕获其金融板块动态，主营业务房地产仿佛成了“衬托”。

日前，泛海控股一纸宣告将人们的眼光拉回地产业务——宣告披露，泛海控股作为有限合伙人，出资9.85亿元参投一地产基金，该基金将主要对上海（楼盘）市中心城区的花圃洋房及经典里弄进行“整体收购-经典改建-运营持有-出租/出售”，从而完成资本增值。

业内人士发现，该形式与高和资本的形式较为类似，可是与高和资本依附增值能力和退出能力从而纯正取得投资报答不一样，泛海控股或更希望通过该基金来获得优良上海土地项目。

该基金的协作协议中还特殊提到，当合伙企业已投资项目拟退出时，有限合伙人（泛海控股）有权优先以一致要求、一致价钱，所有或部分收购拟退出的投资项目。

泛海控股方面则表示，为坚持和扩展房地产业务的竞争优势，公司将灵巧应用协作、并购等各类方法，获得相符公司发展战略、具有较高投资价值的房地产项目。

参投地产基金

9月2日，泛海控股公布宣告称，全资子公司御中投资拟参加投资上海御泓经典股权投资基金合伙企业（有限合伙）（御泓基金）。

御泓基金仅针对上海市中心城区的花圃洋房及经典里弄进行有关投资，完成资本增值，主要形式为“整体收购-经典改建-运营持有-出租/出售”。在泛海控股看来，花圃洋房及经典里弄的稀缺性和不可复制性，有希望制造出丰富的报答。

据概念地产新媒体查询，该基金规模仿定为10亿元，其中，御中投资为有限合伙人，出资9.85亿元，占合伙企业出资总额的98.5%；上海御泓经典股权投资基金管理有限公司（御泓投资）为普通合伙人暨实施事务合伙人，出资1500万元，占合伙企业出资总额的1.5%。

宣告称，御泓基金的普通合伙人暨实施事务合伙人御泓投资具有丰富的行业经历和资源，拥有大批优良项目储备，并与项目谋划、收购、改建、营运、管理等各环节的优良专业技术团队树立了战略协作同伴关系。

关于参股该地产基金的收益分配机制，宣告中有较为具体的介绍。

其中，在御泓基金就职何项目投资取得现金收益时，御泓基金首先得将取得的收益依照各有限合伙人的实缴出资额比例在一致顺位基础上分配给所有有限合伙人，直至有限合伙人在该项目上投资的年化资本收益率达到8%；接着，任何余额分配给普通合伙人，直至普通合伙人在该项目上投资的年化资本收益率达到2%；最后，在满足上述情形下，任何余额由普通合伙人和有限合伙人依照20%：80%的比例进行分配。

截至退出期届满之日，御泓基金首先将剩余资金依据各合伙人（包含普通合伙人）的实缴出资额比例分配剩余资金，直至该等分配额达到所有合伙人的实缴出资额；接着，相同是必须先满足有限合伙人资今年化收益率达到8%，再令普通合伙人资今年化收益率达到2%；至此，如有余额相同由普通合伙人和有限合伙人进行二八分。

如御泓基金终止，有限合伙人实际出资额未能所有收回或实际出资额虽已收回但其内部收益率低于8%/年时，普通合伙人应将基金收益分成进行回拨，用于满足该等分配过程的资金需求。

看来，泛海控股所提出的要求起码是年化资本收益率达到8%，内部收益率高于8%/年。

值得一提的是，宣告披露，泛海控股对合伙企业拟投资项目具有一票否决权，这意味着出资额达98.5%的泛海控股绝对拥有措辞权和项目选择权；另外，当御泓基金已投资项目拟退出时，泛海控股有权优先以一致要求、一致价钱，所有或部分收购拟退出的投资项目。

泛海控股方面表示，本次投资与公司主营业务具有较高的契合度，相符公司的发展战略。通过本次投资，公司一方面有希望获得较为理想的投资报答，另外一方面可通过行使优先购置权的方法，获得上海地区优良房地产项目，从而有益于公司房地产业务的进一步发展强大。

复刻高和形式

“整体收购-经典改建-运营持有-出租/出售”，这简单让人联想起商业地产基金高和资本，甚至有业内人士以为，御泓基金在复刻高和资本形式。

据概念地产新媒体翻查资料，高和资本成立于2009年，是中国首支人民币商业地产私募股权基金，由前SOHO中国有限公司实施董事苏鑫创建。

发展形式主要为投资一线城市和1.5线城市的核心区域的商业不动产，对这些商业物业进行升级改造，再以旗下基金矜持运营，然后获得报答。

如此来看，御泓基金的形式与高和资本的形式类似度确实较高，只是，在高和资本的定位中，投资标的主要以商业不动产为主，在退出时，除过利用大批交易这一途径外也会利用资产证券化等形式。

在高和资本的官网中，具体介绍了其三品种型的基金。其中，机遇型基金将通过改造和资管运营提高价值，快进快出获得高额收益；孵化型私募REITs则由高和资本与资产持无方一起提议一支并购基金。两边一起认购劣后级，同时配合优先级资金对物业进行改造增值和运营。通过运营优化经营性现金流，最后依托高的租金报答率完成公募REITs退出。

而增值型基金则为收购有潜力物业，通过改造、重新定位和运营管理提高价值，并在周期动摇中套利；通过资产证券化或许大批交易完成退出。

在增值型基金中，要求投资标的以京沪和1.5线城市的核心区域优良商办物业为主，特别是能够改形成为写字楼的大盒子商业和酒店类资产。投资额原则不低于5亿元，毛租金报答率不低于5.5%，同时有必定升值空间。

通过上述形式，高和资本在基金行业中已有所成绩。依据公布资料，高和资本的资产管理规模超过100亿元人民币，总投资超过240亿元，收购项目11宗，其中北京（楼盘）7宗，上海3宗，苏州（楼盘）1宗，已退进项目7宗。

最令业内津津有味的是高和资本曾创下的纪录——2010年收购金澳国际写字楼部分，创下了当年北京楼市最大商业并购案； 2013年，完成对丹阳大厦的整体收购，创下了北京商业地产现房最大并购案的纪录等。

在上海，高和资本曾于2012年10月以7.9亿元的价钱收购位于上海静安区原中华企业(600675,股吧)大厦，彼时，该大厦因为租客的轮换等缘由缴税能力弱减。

高和资本收购后通过外立面、室内公共区域、楼宇硬件等方面的提高和改造，特别是资产管理能力的提高，令该大厦的租金从4.0元/平方米/天一跃升至7.0元/平方米/天-7.5元/平方米/天，被誉为上海写字楼市场租金增长最快的项目。

值得一提的是，尽管此前投资对象多以写字楼和酒店物业为主，但在2016年，高和资本也正式进军了公寓市场，其在全国范围内首个公寓改造项目——海德第宅已于7月28日出现。

泛海地产形式

高和资本的案例证实“整体收购-经典改建-运营持有-出租/出售”确实是“有益可图”，这起码说明泛海参投的御泓基金并不是瞽者摸象。可是，业内人士以为，尽管两者形式上有着较高的类似度，但高和资本纯恰是通过该形式获得超过市场平均的报答，而关于泛海控股来讲，获得投资报答明显也是必要的，但其还尚有目标在。

在披露御泓基金的宣告中，泛海控股在提到投资目标时称，公司正在转型为以金融为主体、以产业为基础、以互联网为平台的产融一体化的国际化企业集团，其中房地产(000736,股吧)业务作为公司的传统主业和主要利润起源，转型后仍将是重要的产业基础。

为坚持和扩展房地产业务的竞争优势，完成企业可连续发展，泛海控股将连续关注国表里市场机遇，灵巧应用协作、并购等各类方法，获得相符公司发展战略、具有较高投资价值的房地产项目。

通过本次投资，泛海控股一方面有希望获得较为理想的投资报答，另外一方面可通过行使优先购置权的方法，获得上海地区优良房地产项目，从而有益于公司房地产业务的进一步发展强大。

这被以为是泛海控股道出了其对御泓基金更大的期许，便可“通过行使优先购置权的方法，获得上海地区优良房地产项目”，如获成功，这也将成为泛海控股的拿地新途径，“旧楼改造”或也将成为泛海控股的地产新形式。

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