楼市2017：房子是用来住的，炒房越来越难

房价是大家最关怀的。2016年上半年，以苏州（楼盘）、厦门（楼盘）、合肥（楼盘）、南京（楼盘）为首的房价“四小龙”变身涨价黑马，带动部分二线城市房价疾走。下半年各地政府出台密集的调控政策，本来像“脱缰野马”一样的房价，最终被临时按下了清高的头颅。2017年，楼市将会走向何方？

史上最严厉措辞

2016年12月16日终结的中央经济工作会议，明确了2017年中国楼市发展方向，强调要增进房地产市场安稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合应用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加速研究树立相符国情、顺应市场规律的基础性制度和长效机制，既克制房地产泡沫，又避免出现大起大落的情况。

有专家指出，这意味着决策层进一步明了了我国房地产市场的定位，让住房回归其栖身属性，这将对房产投资产生重大影响。

2016年，部分一二线热点城市房价一度迅猛上涨，各地已经出台了一系列的限购政策。

据统计，仅9月30日至10月8日，仅仅9地利间，全国就有20多个城市出台楼市新政，公布调控有关政策或文件。这些城市分别是北京（楼盘）、天津（楼盘）、苏州、成都、郑州（楼盘）、无锡（楼盘）、济南（楼盘）、合肥、武汉（楼盘）、深圳（楼盘）、广州（楼盘）、佛山（楼盘）、南宁、南京、厦门、珠海（楼盘）、东莞（楼盘）、福州（楼盘）、惠州（楼盘）、佛山、上海（楼盘）。除北上广深这四个一线城市，其他大部分属于二线城市。

从新政力度来看，很多城市的新政均被称为“史上最严”。好比9月新建住宅均价冲破5. 5万元的深圳，楼市新政一出台就让一些人大呼“吃不用”。此次政策在限贷方面规定，无房但有贷款记载的住户，首付不低于五成，对有一套房的住户，购二套房首付提升到七成以上。

限购方面，除深圳和北京限购升级外，其他城市均重启限购。南京和深圳都将当地户籍仳离人士列入了限购清单，均限制当地户籍仳离人士仅可购一套房。珠海和福州暂停三类住户购置建筑面积14 4平米以下商品住房。

尽管各地出台的调控政策各有差别，但“火力”主要集中在三方面：限购、限贷、增强对不标准销售举动的管控。其中，合肥、南京的限购政策较为严厉。

最猖狂的房价

限购政策最严厉的深圳，恰是本轮房价上涨的“先行者”，它在2015年下半年率先开启了楼市暴涨的序幕。短短几个月时间，深圳的房价从每平米2万多元跨入4万，有一些二手房交易价甚至一天涨上几十万。紧随其后的是上海和北京这两个一线城市。

于是从3月底开始，上海、深圳前后增强调控，出台一系列给楼市降温的政策。而本来市场相比较安稳的北京、广州也撤消了筹划内的放松政策。

一线城市调控加码，炒房资金回身杀向二线城市。以苏州、厦门、合肥、南京为首的“房价四小龙”成为上半年楼市黑马，涨幅一跃超出北上广。在2016年上半年的统计中，合肥夺得全国房价涨幅榜冠军。安居客的房价数据显示，合肥二手房均价1月份为8572元/平米，6月份已经达到11966元/平米，涨幅接近40%。苏州则以32%的涨幅排名第二。

业内人士指出，此次遭到炒房资金冲击最显著的苏州、厦门、合肥、南京等热点二线城市有一个一起的特色：经济发达且接壤一线城市。以苏州为例，一系列政策既刺激了当地的刚需、刚改、投资需求，也吸纳了上海缘由是限购而溢出的投资需求，甚至连四周三四线城镇的入城需求都相同吸纳掉。最终致使了相似苏州的这些城市今年成交暴涨一轮后又出现了价钱的迅速爬升。

进入下半年后，楼市的猖狂还在持续。9月18日，杭州（楼盘）宣告自9月19日起实行住房限购，在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍住户家庭出售住房。结果激发限购前夜外地购房者猖狂签约，单日商品房销售3265套，二手房签约达到1840套，总计成交5105套，将“抢房”推向高潮。

依据中指院的数据显示，百城住宅均价上半年累计上涨7.61%。自2015年8月止跌转涨以来连续11个月上涨，且涨幅连续扩展，6月涨幅持续扩展，至11.18%。

热点二线城市房价今年以来的涨幅，超出了历史上任什么时候候。楼市虚火过旺，房产泡沫过大的质疑声，也比以往任什么时候候来得都要大。

理财荒下高杠杆惹祸

面临陆续上涨的房价，要买房的人心力蕉萃，生怕稍一慢就上涨；没买房的人则只能“望房兴叹”。

为何房价涨了这么多，大家还会猖狂入市？有专家指出，这轮房价的猖狂恰是“理财荒”背景下，资金无处可去最终进入楼市的真实缩影。在大类资产中，20多年长牛行情的房地产时至今天仍然是桂林一枝。“中国经济主要靠房地产，房地产不能够崩盘”是诸多购房人坚定买房的最大理（楼盘）由，即便将来房价下跌，幅度也有限，是相比较最为保值的资产。这已被2008年金融危机以来的房价走势所验证。

现实情形是，资金曾大批流入楼市，而且形成了较高的杠杆。

海通证券(600837,股吧)首席经济学家姜超以为，2016年火爆地产销售是彻彻底底的金融现象，源于住户拼命加杠杆买房。从住户买房的贷款杠杆率来看，2013年的贷款占比仅为1/3，而2016年的贷款占比已经超出50%，意味着住户购房杠杆率超出50%，已超出美国2007年峰值。

有一个数据，则从全国范围说清楚楼市虚火的兴旺：2016年上半年，中国新增贷款规模达到7.53万亿，创下了历史新高，而这其中个人住房贷款占领了荆棘铜驼。数据显示，上半年五大行合计新增个人住房贷款1.46万亿元，占所有新增个人贷款的88.6%。各行个人住房贷款方面均坚持了两位数的增幅。

有地产界人士评论说，此前全国月供比在30%左右，但2016年楼市火爆以后，一线城市的月供比已经飙升至80%以上。

如何评判房产的持有风险？

跟随政策的出台，楼市都出现了显著的降温。在一系列调控政策之下，各地房子成交急剧萎缩，部分地区价钱出现小幅度下滑。

泡沫临时被压抑下去了，然而热心人士仍然内心不安：房价越涨越高，楼市动不动就“高烧”，他们担忧中国楼市某一天像日本1980年代那样泡沫决裂。上世纪80年代，日本楼市一片火爆，价钱陆续上涨，与中国无异。日本楼市崩盘以后，包含东京在内的六大都市和全国楼市在1992年同时堕入跌势，很多城市的房价跌幅超出60%。

可是，更多人信任，中国已经吸取了日本的教训，不会让楼市危机在中国上演，中国楼市还有很多投资机遇。中国的高净值人士都已经拥有必定命量的房产，现在，该如何处理这些财产？“卖掉部分吧，也许还要涨，舍不得卖不说，还想加码投资呢；不卖吧，又怕又下跌的风险。”这是部分持有多套房产人士的心声。那么，如何掌握投资机遇，怎样控制持有房产的风险呢？

在此次暴涨以后，有一种概念以为，一二线城市的房价最危险。在这些人的眼里，房价动辄要5万元/平米以上，太过虚高，三四线城市的房价广泛只有几千元，更有升值空间。

另外一种概念以为，房价最危险的也许是三四线城市，一二线反而安全。他们分析：“一二线的人口还在陆续流入，对住房有较强“刚需”。除北上广深外，杭州、苏州等一些经济发达的二线城市也能吸惹人才。三四线城市工作机遇不多，对人才的吸引力小，大部分城市人口还在陆续流出，空置的房子很多，所以房价下跌的风险比较大。持有这些城市的房子，房子租金也比较高，拿来出租也能稳固地收取租金。相比较而言，一二线城市因为工作机遇多，教育与医疗等公共资源丰富，人口大批流入，房价会更加稳固。”

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