今年土地规划面积超过去3年之和济南CBD写字楼前景几何？

今年土地规划面积超出去3年之和 济南（楼盘）CBD写字楼前景几何？

◆经济导报 王延锋

在济南写字楼市场库存量较大的情形下，更多的写字楼产品正在投放市场。

12日，济南原齐鲁宾馆插花地块挂牌转让，鲁商集团摘得该宗土地，土地性质为商业商务用地。经济导报记者统计，自今年以来，济南出让的商业商务用地规划的建筑面积已经超出2013年至2015年销售网签面积之和。

在今年投放的商业商务用地中，CBD片区是重要的构成部分。如今，济南正在举全市之力打造CBD片区，在市场供给比较充分的情形下，CBD片区的写字楼前景几何？

“尽管目前市场库存比较大，但我们要将眼光放久远一些。济南要举全市之力发展CBD，而CBD的核心功能是产业。跟随产业进驻，济南CBD写字楼市场是乐观的。”在新浪乐居15日举行的“济南CBD商业发展潜力及投资价值论坛”上，山东省政协委员、山东建筑大学教授邓相超如此说。

　　供给充分

12日上午，济南两宗土地挂牌截止。其中，位于千佛山（楼盘）旁的原齐鲁宾馆插花地块以24814.8万元的肇端价成交，竞得者为鲁商集团，地上楼面地价为2812元/平方米。

原齐鲁宾馆在济南历史上曾经风景无穷，在上世纪80年代时拥有“济南第一高楼”之称。但在2011年，原齐鲁宾馆被爆破解除，并筹划在该地块新建38层5A级高端写字楼、21层高端写字楼，新建6层山东旅游用品购物中心、高端文化交易市场、休闲娱乐动感体验馆、各功能配套用房等。而12日出让的土地是原齐鲁宾馆地块的一部分，土地性质为商业商务用地，规划地上建筑面积8.82万平方米，地下建筑面积4.34万平方米。

这是今年以来济南又一宗商业商务用地投放市场。

导报记者统计，自今年以来，济南领土资源局已经出让商业商务用地31宗，尚有3宗商业与栖身混适用地。这34宗土地共计176.34万平方米，规划的商业商务建筑面积达379万平方米。这样的量级意味着什么？

来自济南住房与信息网的数据显示，2013年，济南商务办公楼网签面积约34万平方米，商铺网签面积约22万平方米，商业商务总面积约56万平方米；2014年，济南商务办公楼网签面积约35万平方米，商铺网签面积约30万平方米，商业商务总面积缺乏66万平方米；2015年，济南商务办公楼网签面积约38万平方米，商铺网签面积约34万平方米，商业商务总面积约72万平方米。

在2013年至2015年的3年间，济南办公楼每年的网签面积都在30万至40万平方米之间，3年总网签量缺乏108万平方米。另外，商铺总网签面积约86万平方米。二者相加，济南这3年商业商务建筑的总网签面积是194万平方米。

也就是说，济南今年以来出让商业商务土地的规划建筑面积，已经超出了2013年至2015年销售网签面积之和。

　　写字楼与产业相反相成

在今年已经出让的商业商务用地中，CBD片区占领重要一部分。在7月22日，济南CBD片区的山东国际金融中心奠基。

该项目共包含19宗地，都是在6月6日推出来的，其中6宗是纯商业金融用地。这6宗纯商业金融土地占地面积约13万平方米，地上建筑面积约61万平方米，地下头积还有30万平方米。

除过刚刚奠基的山东国际金融中心，在经十路北侧已经有一些商业商务项目在售，如中弘广场、华润中心等。如今大批库存及新增供给，会不会给CBD片区写字楼市场蒙上暗影？

山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海表示，关于济南的写字楼市场，不需求太担忧。

“写字楼市场和产业发展是相反相成的。尽管目前济南写字楼市场的库存量比较大，但假如产业发展起来了，去化会很快。”孙大海分析道，目前济南的商务办公库存量比较大，但不建也不能够，缘由是假如未来产业发展上来，对商务办公的需求比较大，到时候建就晚了，所以能够恰当超前。

　　CBD将是济南的“大事件”

关于CBD写字楼市场的未来，邓相超表示看好。

邓相超表示，放到济南发展的纵轴上，CBD的建设极也许是济南发展史上的一个大事件。

“济南开放要追溯到1904年的主动开埠。开埠后，济南的经济、文化、艺术都整体发展。日本侵华战争之前，济南工业产值几乎占全省的1/3。反观现如今，济南的工业产值少得不幸，济南全市的招商引资额还比不上青岛（楼盘）的一个区。在这样的压力之下，济南力推CBD建设，也许是济南历史上又一次像开埠一样影响未来发展的大事件。”邓相超说。

邓相超也谈到了产业发展对写字楼市场的影响。“济南CBD将是全市经济文化的核心肠区，也是产业的核心肠区。CBD的核心功能是什么呢？是产业。未来，国内、省内一些大的公司都要进驻。当这些产业出去时，写字楼还愁卖吗？”

尽管如此，但邓相超也表示，济南对CBD建设要持续加大投入。“基础设施要提早，要具有完善的基础交通设施系统。目前中央商务区的基础设施还不够完善，这需求更多的资金投入。在财务资金有限的情形下，能够依附其他手段，建设平台、通顺渠道，让社会闲散资金流入中央商务区。”

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