北京二手房量价齐升房企增收不增利

8月以来，北京二手房成交量和成交价钱均出现显著上涨。云房数据显示，上周（9月5日-9月11日）北京二手房成交6298套，成交均价接近50000元/平方米。链家地产数据显示，上周末两天全市二手房日成交套数均在1000套左右，成交均价超出51000元/平方米。跟随地产传统淡季的到来，机构关于一线热点城市二手房价钱依然看涨。

　　近郊二手房补涨

北京已进入二手房存量时期，二手房价钱更加可以体现市场的热度。今年3月，主城区二手房成交价率先跳涨，涨幅连续领跑；7月开始，近郊区显著补涨，价钱涨幅领跑全市。

云房数据显示，8月北京主城区二手住宅价钱为58070元/平方米，环比上涨1.7%；近郊区二手住宅价钱为25657元/平方米，环比上涨2.6%；近郊区二手住宅价钱为18591元/平方米，环比上涨1.6%。近郊区价钱涨幅带动全市二手住宅价钱的上涨。8月北京16个行政区价钱所有完成上涨，城六区二手房均价已经接近60000元/平方米，近郊区通州价钱领跑其他区域，高达34000元/平方米。可是，8月二手房成交数目依然少于3月成交量。

链家的数据也体现出这一趋向。8月各区二手房参考均价中，西城区以88026元/平方米居首，环比上涨3.2%；城六区中丰台环比涨幅最高，达6.22%。北京16个行政区中，环比上涨幅度最高的是密云区，达8.78%。因为主城区房价太高，二手房交易近郊化趋向显著。

同时，议价空间创新低，连续5月收窄，慢慢进入卖方市场。中国证券报记者了解到，在北京南城前期涨幅不大的一些小区，近期交易显著活跃，价钱加快上涨，部分挂牌紧俏房源趁机涨价。

二手住宅价钱走高的缘由主要有三：前期楼市热潮消耗大批房源，带来房源显著缺乏；供需抵触趋紧，改变市场进入卖方市场；二线城市政策慢慢收紧，增强购房者的预期。在供需抵触趋紧的背景下，9月北京二手住宅市场或将连续走热。

　　新房市场出现萎缩

新房市场方面，因为房价太高和城区新盘供给稀疏，六环外新盘热销已成为常态。

云房数据统计，9月5日-9月11日，北京市商品房（统计口径包含普通住宅、别墅、商业、公寓和写字楼）共成交3050套，环比削减12.2%。成交面积31.92万平方米，环比削减9.65%。成交均价30577元/平方米，环比削减13.63%。成交总金额97.6亿元，环比削减21.96%。其中，普通住宅市场共成交1025套，成交均价为29407元/平方米，成交总金额35.17亿元，成交面积为11.96万平方米。成交居前的小区均位于密云、房山、顺义、昌对等郊区。综合多周的成友谊况看，新房成交规模居前的楼盘大多接近六环。

云房数据分析师王小嫱指出，受8月供给缺乏影响，北京新房市场成交量连续2月下滑，同时成交逐步郊区化，价钱小幅下跌。跟随“金九银十”的到来，开发商为冲刺成绩，将增加推盘量，9月份新房成交量或将上升。从今年土地成友谊况看，住宅用地极其稀缺，估计来年新建住宅市场将面对“供给荒”。

　　房企增收不增利

上市房企经营数据显示，房企增收不增利现象突出。上半年，137家房企营业收入共计为5695.3亿元，同比增长37.11%。而从平均利润率看，剔除部分停牌企业，余下120家房企的净利润率只有8.15%，低于2015年同期的10.1%。

分析人士指出，房企为提高项目去化水平而加大营销、管理投入，致使利润空间被削薄。统计显示，沪深上市房地产公司的营销、管理费用率均较上年有所增加。因为土地本钱增加等缘由，很多房企实际净利润率下调显著。

亚豪机构市场研究部总监郭毅表示，从房企前8月销售数据看，大大部分完成全年筹划基本无压力。部分大幅调高全年销售成绩的房企估计将大力推盘，部分房企则着重追求提高项目利润。估计今年“金九银十”的效应或将削弱。

郭毅以为，跟随一二线城市土地价钱陆续上涨，关于房地产企业来讲，提高利润水平更为重要，大力推盘带来的销售额增长其实不等于利润增长。前期销售走高带来库存降低，而如今热点城市土地价钱屡创新高，低库存意味着房企要消费更高的本钱去添加土地储备，这将进一步腐蚀房企的利润空间，同时加大财务和经营风险。所以，如安在现有的项目中取得更高的利润，将成为大大部分房企四季度的营销重点。

郭毅表示，虽然竞争激烈和土地本钱高企，北上广深一线城市依然是大型房企竞争的核心。二线城市中，经济相比较发达、人口出现净流入，同时区域房价价钱泡沫不严重的城市，将吸引众多房企涌入。

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