华发股份解读中报：一家珠海地方国企如何做大？

“不要面粉贵过面包、不要在出地王的时候去拿地，也不要让自己后悔，坚持理性拿地原则。”

观点地产网 “上海（楼盘）是我们的第二总部。”以珠海（楼盘）为大本营的珠海华发实业股份有限公司董秘、财务负责人侯贵明，在8月30日下午的2016年中报解读电话会议上，表明了华发深耕上海的心思。

据其透露，下半年公司会在上海陆续推出项目，其中上海华发静安府九号地块、华发公馆总计货值有40多亿元。

接下来，华发会跟上海本地开发商合作，包括与上海临港一家本地企业及静安区政府签订了合作协议。

华发错峰拿地

在侯贵明看来，今年公司上半年无论是区域扩张、内部管理还是物业增值服务等产业布局方面都比较符合预期，但销售和拿地却是超预期的。

华发股份(600325,股吧)今年前6月经营简报显示，其于上半年新增珠海金湾区及苏州（楼盘）姑苏胥江、虎丘共计三个项目。

其中，金湾地块斥资3.29亿元，姑苏胥江2016-WG-1号地块以17.15亿元竞得，华发占100%权益；另与泰禾合作以30.36亿元竞得的虎丘路2016-WG-3号地块，双方各占50%权益。

据侯贵明介绍，拿地之前也有对比过周边房价，苏州这两块地都算得过来账的。

侯贵明进一步指出，华发从去年下半年至今拿地比较少有内外两个因素，第一，华发2013年到现在加杠杆比较高，下半年不会再高杠杆拿地；第二，土地市场过热，不去凑热闹，对于拿地的同行也不能随意评判对错，只能交给时间去检验。

据观点地产新媒体了解，华发也有积极地参与土地竞拍，财务成本之所以居高不下也是因为拿地时交了保证金，但最终还是因为希望价格控制在预期范围内而放弃拿地。

“华发坚持错峰拿地。”侯贵明对观点地产新媒体重申土地策略，也就是说，不要面粉贵过面包、不要在出地王的时候去拿地，也不要让自己后悔，坚持理性拿地原则。

华发并不急着拿地和推盘，在清楚自己的定位和形势基础上，对各个城市因地制宜进行调整，保持主动性。而且土地的获取不止一级市场这条路，也可以通集团注入、托管、旧改和并购等方式。

另据华发股份2016年中期报告披露，上半年公司实现销售金额204.71亿元，同比增长508.53%，超2015年全年销售的53.92%，销售面积108.71万平方米。

其中，珠海地区（含斗门）销售金额超141亿元，沈阳及武汉（楼盘）有一部分销售收入，上海销售贡献占比较少。

“如此看来，全年300亿的销售目标并不难实现。”侯贵明轻松地表示，下半年待推项目中，珠海三个项目总货值78亿元左右，上海华发静安府九号地块、华发公馆总计货值40多亿元，斗门有10亿元左右的货值，武汉有20多亿元货值，中山（楼盘）六七亿，总体而言今年有七八百亿货值的量可推出。

合作与多元化

作为低调的地方国企，华发股份背后的合作伙伴外界关注度却非常高。

从最开始的华润到如今的泰禾，华发有着自己的考量。比如跟泰禾的合作就是“合适的时间同时在一个地方出现”，因为产品理念一致，公司风格相近，所以双方走到了一起。

此前7月19日，华发集团与泰禾签署战略合作框架协议，合作范围涵盖地产、金融投资、文化产业、酒店与旅游等方面。

而华发股份与泰禾主要是在地产领域方面进行合作，正如侯贵明所说，华发对福建市场感兴趣，泰禾对珠海市场感兴趣，双方在业务拓展方面达到共赢，未来将会以组成联合体在公开市场拿地为主要形式。

另一方面，华发与华润两大国企合作的上海静安府两宗地块，也是华发颇为得意的一笔投资。据侯贵明透露，华发在上海的几个项目毛利率非常高，因为本地化工作做得比较好，借助政府及人才等资源，华发在上海几乎没有水土不服的情况。

就好比跟华润合作的静安府两宗地块都是按照销售节点去推，不会捂盘惜售，也不急着脱手。其中，由华润操盘的静安府10号地块，开盘200多套即售罄，收金30亿元，虽不会并入华发报表中，但会按照50%的权益计入华发销售数据里；静安府9号地块由华发操盘，也将于今年9、10月份进行推售。

除了发展房地产业务，华发股份也依托着华发集团这棵大树积极谋求第二第三业务，做互联网金融、房地产金融。

侯贵明在电话会议中指出，公司正在进行GP、LP投资计划，医疗养老也是考虑方向之一，但并没有最终定论。

据其表示，房地产行业现在已经进入正常时期，未来该行业估值可能不高，利润也可能下降，这是必经的过程，但是就目前几年而言，行业利润率始终高于社会平均回报，而且提供了机会和空间给房地产企业去寻找新的方向。

“免得真需要转型时手忙脚乱。”侯贵明笑称，因而在现有资金情况下，华发给自己转型培育时间，各方面都尝试，去做投资，希望能找到长期发展的方向和业务。

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