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房价会跌但不是现在

www.041799.com|时间:2016-08-30 04:33|责任编辑:肖鸥|来源: 互联网   阅读量:10062   

近期最引人注目的新闻都是与房价有关。某企业以110.1亿元拍下了上海(楼盘)的新地王,预测这块地未来建成商品房要卖到15万元/平方米才能保本。广州(楼盘)本地也出了一个新地王,单是地块的楼面成交价(不计算未来建筑成本和税费)已达到3万6千元/平方米,而周边楼盘的新房价格只是3万5千元/平方米左右。“地王”一出,各个楼盘都纷纷上调了售价。这些新闻对“看空派”来说,无疑是再泼了一盆冷水。为什么现在经济这么差,大家都说生意难做,但是房价仍然越来越高?到底房价何时才会下跌?从美国和日本的历史数据来看,房价的最高点一般滞后于经济的最高点,经济差房价当然会跌,但是会滞后好几年。

房贷占银行总资产的收益比数据显示,美国2005-2007年整体银行业的房产抵押贷款比例峰值是60%,日本在1990年房地产泡沫破灭前夕的比例峰值是36%,这两个数据均是指存量房指标。而前段时间媒体热炒的“中国银行(601988,股吧)业7月份新增贷款都是房贷”所指的是增量房指标。现在中国银行业到底有多少贷款放在按揭买房呢?2015年年末,中国个人房贷余额是13.1万亿元,而中国银行业最新的整体贷款余额是101.95万亿元,个人住房贷款余额占比不到13%。如果加上给房地产商的开发贷款,2016年第二季度的中国房贷余额占比为24%。

美国和日本的历史数据显示,房贷支出占居民可支配收入的比例在泡沫破灭之前的峰值是10%左右,这个数据包含的是“整体房贷支出”对“整体家庭可支配收入”。虽然现实中很多房奴的房贷支出占比已经达到了20%甚至30%,但是考虑到大部分家庭已经还清了房贷,实际上整体的房贷支出比例仍然会小于10%,国内券商估计这个比例目前大概是3.5%左右。

房价的最有力支撑点是租金收益。以一线城市为例,目前租金回报率大概是2%左右。如果与1年期定存利率2.75%比较似乎有些吃亏,但因为房租可以年年收取,这个收益率要看长期。20年前,也就是1996年,中国的一年期定存利率是7.47%,20年间中国的一年期定存利率下降了63%。现在许多国家实行“负利率”政策,20年后中国是否会有负利率仍未可知。如果租金水平不变,只要租金回报率从2%跌到1%,这就意味着房价上升100%。

当然,不是鼓励大家现在就去买房。巴菲特说过,不要想着从鱼头吃到鱼尾。市场崩溃的时候,能全身而退的毕竟还是少数。如果大家都知道房价3年内会上涨30%再下跌50%,有人会奋不顾身全副身家放进去搏30%的收益,也有人会考虑马上清盘保住胜利果实。当年美国押注房地产市场崩盘的对冲基金在2008年赚得盆满钵满,但是谁又知道他们的卖空交易其实在2005年就已经开始,在崩溃前夜甚至承受了高达50%的浮亏。中国的房价何时会下跌?只能说不是现在。

《投资快报》发自广州

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