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新政鼓励“以租代售”开发商说还要算算

www.041799.com|时间:2016-08-25 14:30|责任编辑:夏冰|来源: 互联网   阅读量:6328   

24日,本报刊发“昆明(楼盘)市政府出台《关于房地产去库存的若干意见》(以下简称“意见”)”后,社会各界反响很大。云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研表示,政策交替刺激,犹如给楼市一剂强心针,同时他希望政府后期能“拿出更有力的去库存政策,拿出真金白银补贴给购房群体”。

针对《意见》中提到的“鼓励开发商将库存商业用房、住宅改造为出租房,通过以租代购的形式,盘活资金”,部分开发商表示,毛坯房改造成出租房还得往里投钱,资金回笼慢,战线拉得长,是否值得一试,还有待进一步测算。

上半年住宅库存

整体减少24万平方米

《意见》重点提到了商业项目可由开发商自由改为医疗或者教育用房,从用途上来消减一部分商业库存。

库存压力一直是今年昆明房地产市场的焦点。此前本地机构的一份统计数据显示,截至今年一季度,昆明商品住宅存量为716.71万平方米,去化周期为14个月。其中商业存量为458.18万平方米,去化周期达82个月;车位库存超800万平方米,去库存时间保守估计超过6年。与去年年底相比,住宅上半年供销比为0.94,库存整体减少24万平方米,这也是近两年首次出现供销比降到1以下的情况。

昆明商业地产洪流的产生,源自2008年以来的大规模城中村改造。据昆明市住建局2015年5月的数据显示,2008年以来,昆明城中村改造已批准的项目229个,地上建筑面积为9618.19万平方米,按照15%的面积规划为购物中心和商铺计算,其规模达到1500万平方米。

而据风之铃机构统计数据显示,未来3年内,昆明将有1972万平方米的商业物业供应量,人均商业面积近3平方米,未来2-3年内还将迎来30个大型购物中心的开业。

某商业地产营销经理吴女士表示,目前,昆明的人均商业面积已经超过了北、上、广、深等一线城市,也超过了有“购物天堂”之称的香港,但购买力却远远不及上述城市。

资金阻碍“以租代售”

开发商当前只乐意出租车位

实际上,“鼓励以租代售”的相关政策,早在2015年元月份,住房城乡建设部印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中就已提出。

在周大研看来,大家理解的去库存一般是“所有权发生了明确的转移”,当前昆明市政策再一次“鼓励以租代售”,只能算是一种鼓励手段,“卖不掉,租出去,少收点总比一点都收不到好”。但其中也存在难点。

比如,多数开发商手上的房源为毛坯,必须装修后才能出租,对于开发商来说是二次投资;房子一旦租出去,必然会有折旧,等到再出售之时,房源的价值很可能会打个折扣。

某地产公司营销经理刘先生表示,大部分开发商拿地、开发、建楼的资金都来自抵押贷款,需要尽快卖出房源回笼资金。而租赁房装修的资金筹措起来比较困难。

有专家认为,国内住宅出租的收益率在2%左右,商业地产的投资回报率在4%-5%,高房价和较低的出租回报率,加上房产税、所得税、物业管理运营成本等问题,就决定了开发商不会以出租方式来解决去库存难题。还有开发商认为,目前出租户看好的市区存量房源比较缺乏,而存量房大多位于配套不完善的城郊或者二环、三环处,出租市场是否有需求很难说。

要开发商出租手里的商品房很困难,不过出租车位倒是已经有很多楼盘在施行,毕竟车位不存在折旧损耗。比如兰亭上锦二期,开发商已委托物业出租库存车位,标准车位350元/月,在出租过程中车位一旦出售,则出租关系终止。该小区一名业主说:“虽然存在价格高、双方不平等的问题,仍有不少业主在物业处打听,说明大家还是能接受这样的方式,毕竟不需要业主一下子掏10余万出来买车位。”

(都市时报)王海涛

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