建业地产业绩会：代建将成为下一阶段新的利润增长点

当问及轻资产项目的利润情形，陈建业并没有透露详细的数字，仅表示，轻资产项目的收益特别可观，并将成为公司下一阶段的新的利润增长点。

概念地产网 8月23日，建业地产股份有限公司于香港召开2016年中期成绩会，列席现场的有首席实施官陈建业、首席财务官及实施副总裁胡冰、投资者关系总监及投资总监梅世荣。

针对建业地产上半年物业收入削减36.5%至23.9亿元，但毛利率却由去年同期的27.9%增至38%的情形，管理层解释，主要为今年部分结转收入的高端项目毛利率较高，而去年同期毛利率较低而至。

于7月初，建业地产曾宣告公司将参加另外一郑州（楼盘）开发商于海南（楼盘）项目的开发与管理。由此，外界则对其是不是将走出河南，扩展项目其他省市的布局存在困惑。对此陈建业表示，“这个项目不代表我们自己投资的项目要走出去，实际上只是轻资产项目要走出去。”

其继指，建业地产将持续坚持省域化战略，下半年并没有在省外拿地的计划。

收入与毛利率之辩

今年上半年，建业地产合同销售金额达94.15亿元，同比明显增长58%，完成年度销售目的180亿元的52%，且公司于河南省的市场占领率从2015年末的4%上升至5.3%。而因为期内预定完工项目较少，期内确认收益所以削减。

收入散布中，来自物业销售的收入同比削减36.5%，为23.9亿元。建业地产方面称，这部分成绩下滑主要在于公司坚持去库存战略致使已售面积由去年同期的69.48万平方米降低至2016年的46.71万平方米，平均售价也下滑至5116元/平方米。

与收入降低36.5%的情形相反，上半年建业地产录得毛利9.68亿元，由去年同期的27.9%上升至38%。然而，收入与毛利率也成为成绩会当日部分媒体“重点关注”的对象。

对此，管理层解释道，一方面缘由是今年结转的部分郑州高端项目售价较高，加之整体本钱在回落，故毛利率高；另外一方面，去年公司为达到去库存目的采用了降价办法的项目，毛利率较低，因此整体出现上升趋向。

说起近期多个城市前后出台限价限购政策，陈建业认为尽管郑州地价较高，但如今的售价相比较合理，并没有上涨的势头。因此，公司其实不担忧郑州市政府出台有关限购或限价办法。

另外，截止上半年，建业地产已参加15个轻资产项目，计划建筑面积共约312万平方米，预算基本管理费合共约6.59亿元。于期内，已确认来自于这些轻资产项目的管理费收入约2500万元。

据了解，建业地产于2015年6年公布新蓝海战略开始向轻资产营运形式转型。年初时该公司也透露了其2016年轻资产业务的目的－－签定27个项目，净利润达到千万级。

但当问及轻资产项目的利润情形，陈建业并没有透露详细的数字，仅表示，轻资产项目的收益特别可观，并将成为公司下一阶段的新的利润增长点。

省外布局释疑

成绩会上，除过向外界详细论述公司收入、毛利率和库存几者之间的关系，建业地产管理层还解释了近期公司首进海南的前因后果，并表示将持续坚持省域化战略，下半年无在省外拿地计划。

据概念地产新媒体此前报道，建业地产于7月4日宣告，其已于6月30日与海南宇华中东方置业有限公司订立房地产项目拜托管理合同。依据合同，建业中国受托为后者于海南之法国维希小镇项目进行开发、经营及管理，而建业中国将收取品牌费及绩效提成作为报答。

关于此举，外界猜想建业地产是不是有走出河南省、加大省外布局的计划。陈建业表示，“这个项目不代表我们自己投资的项目要走出去，实际上只是轻资产项目要走出去。”

其透露，地块的持有者实际上也为郑州当地的开发商，且项目也是针对前来海南置业的郑州客户进行定位。考虑到本身客户基础和产品开发能力尚不够，此开发商便拉来建业地产。

而该次协作也正中建业地产的下怀。依仗这个项目，建业地产可达到轻资产输出、管理输出及品牌输出的目的。“实际上客户还是本来的客户，我们只是利用这样的平台为自己的客户服务，走出去。”

故而，建业地产将持续坚持省域化战略，下半年并没有在省外拿地的计划。陈建业还透露，集团如今土地储备还有1800万平方米，能够保障将来三、四年的开发。但因为在散布上不尽完善，公司将合时添加土储，即使如今郑州地王频出，公司还是会在郑州拿地。

“我们在每个土地市场上都发声，然而我们不必定非要买地王，不必定非要赶热潮。”陈建业称，郑州如今拍出来的面粉贵过面包的地块，不相符公司战略。而为了保障优越的土地供给，建业地产将通过并购及城中村改造等方法保障成绩发展之需。

以下为建业地产股份有限公司2016年中期成绩公布会现场问答实录：

现场发问：公司上半年拿了海南的一个法国维希小镇的项目，这个项目是公司第一个出河南省外的项目，下半年公司还会不会再持续在河南省外拿一些代建项目，假若有计划，会不会在城市上头有所选择？

公司在河南省内深耕多年，著名度也比较高，在省外怎样打响品牌著名度？另外，公司代建业务利润的情形怎样样？

陈建业：今年我们在海南城外线做了公司省外的第一例轻资产项目，这个轻资产项目面向的客户还是我们河南省的客户，什么意思呢？这个客户也是郑州的一个开发商，他在海南拿的这个项目。

因为海南的项目基本上是卖给外省人的，同时地区特色又比较明显，开发商到海南去开发，其产品主要卖给一些到海南去置业的客户。他认为他的客户基础和产品掌握能力也许还需求进一步提升，于是就联络我们。我们恰好用轻资产输出、管理输出及品牌输出的方法跟他联合起来做的这个轻资产项目，实际上客户还是我们自己本来的客户。

这么做，对我们的产品和品牌佳誉度是没有影响的。假如我们做得好，在省外也会提升我们的品牌佳誉度，这是一个互相增进的用处。而且，这个项目也不代表我们自己投资的项目要走出去，实际上是轻资产项目要走出去。我们只是利用这样的平台为我们的客户服务，走出去。

大家晓得轻资产项目因为不投入资金，利润率还是特别高的。同时，所有派驻人员的工资和开支都由项目公司承当，所以轻资产项目整体利润还是特别可观的，这也是公司下一个比较好的利润增长点，我们也想持续做好这个工作，通过这个项目获得更好的收益来报答各位投资者。

现场发问：期内公司住宅部分的毛利率是多少？目前公司的毛利率上涨很多，然而住宅的均价有一点下跌。另外，公司去库存的目的今年有无转变，还是保持本来的目的？项目均价上半年涨了很多，将来涨价的空间还大吗？

胡冰：我们销售的散布主如果以住宅为主，尽管说我们的价钱从去年的同期5400元/平降低到5100元/平，然而我们的本钱相同也在降低，这样致使我们的毛利率也是上升的。所以其实不缘由是住宅毛利率低，而商业卖得多，其实不是这个概念。

我们公司的主要销售是以住宅为主，主如果缘由是本钱也在降低，本钱降低的幅度高于销售价钱降低的幅度，所乃至使我们的毛利率是上升的。住宅毛利率在30%左右，商业会比住宅略高一些。

陈建业：另外，今年上半年有一个特别情形，我们在郑州结转的项目占比比较大，像智慧港和春天里，所以毛利率比较好。

梅世荣：至于均价增加的情形，上半年价钱从五千涨到八千多，主如果缘由是产品组合不一样致使的，其实不是缘由是认为市场好了立刻加价。

陈建业：然而在下半年假如市场持续好转，我们也会依据市场的需求灵巧做出一些调整。今年上半年我们没有再降价销售，而是坚持比较好的销售价钱，假以下半年市场持续活跃，我们会依据市场情形对价钱进行调整。相同的，假如市场不怎样好，也会依据市场情形做调整，这个都是市场经济要求下正常的市场体现。

现场发问：公司上半年拿地的节拍有所放缓，下半年拿地的节拍会加速吗？其他房企在上半年也买了很多的土地，那么关于公司来看，土地储备足够将来几年发展？

公司的融资本钱上半年也降低了，下半年会不会持续发公司债，融资本钱能够到什么样的水平？

陈建业：买地的节拍是这样的，每个公司都要依据自己的发展情况和土地储备来决定。我们目前的土地储备还有1800万平方米，能够保障将来三、四年的开发，然而这其实不代表构造上是彻底合理的。好比说一些地方也许土地储备就比较少，就要合时的进行添加。

我们对买地一直贯彻董事会所要求的，或许制定的投资原则来做决策。买什么地都要保障对股东有必定的利润报答，这是必须坚持的。我们在每个土地市场上都发声，然而不必定非要买地王，不必定非要赶热潮。

最近郑州拍的土地面粉贵过面包，目前楼面价已经到了3.8万元/平方米，我信任大家听到了今后也会很受惊。建成缘由是都是制品房销售，确定要超出5万元/平方米，这个价钱在中西部城市也是比较高的。我们尽管也参加了竞拍，然而最后没有拿，也是缘由是贯彻了这类方针。

还会有其他方法来保障我们比较优越的充分土地供给，好比说吞并收购，或曾经和政府协作的城中村改造，这些项目会以比较适合的价钱拿到手。我们会通过这些方法来保障将来的土地供给，保障将来成绩发展的需求。

胡冰：关于适才提到的是不是还发债的问题，缘由是每个所以都有自己的预算，同时也和资本市场的动摇有关系，我们会随时关注这个市场，至于发不发，什么时候发还要看市场。

现场发问：这段时间江苏出台了限购令，二线城市的房价涨得也比较快，公司担忧不担忧郑州会出限购令，对以后的销售会不会有影响？

河南这边也出现了比较多的地王，公司下半年还会在河南这边拿地吗？

陈建业：最近国家为了保障房地产市场的安稳健康增长，对一些房价上涨过快的城市实行了经济的调控手段，我们认为这些调控手段也是能够懂得的。详细到郑州来说，第一个，郑州上半年销售价钱并没有涨，基本没有涨，或许持平。目前房地产形势这么好的情形下，内需这么兴旺的情形下却怎样涨。另外从基本面来看，郑州的房价，包含河南省的房价水平是6倍，整体比较合理。

所以如今其实不担忧政府，特别是郑州市政府会出台什么限购办法和限价办法。我们今年30%的销售收入起源于郑州，还有百分之六、七十起源于其他地市，其他地市有的价钱还在低谷，更不存在限购、限价这类办法，所以河南省的房地产市场应当还会持续坚持这样的安稳增长态势。

对郑州市场我们确定会持续关注，而且持续买地。然而不必定抢地王，有其他的方法，好比说我们本来在郑州做的三个城中村改造的土地，五龙口、花圃口、金外、花圃里，下半年都有一些土地要推出，这些地价因为坚持了五、六年，地价比较合理。

第二个，我们和中牟县政府在郑州东区，和华谊兄弟(300027,股吧)建电影城，其中政府供给了几百亩地，这个也是有排他性的。

另外，我们也能够通过吞并收购的方法拿地，好比下半年已经收购了一宗土地，这块地的楼面价也是比较低的。

我们会主动参加郑州市场土地供给拍卖活动，然而会采用多种方法来丰富土地储备。

现场发问：公司的本钱降低速度高于价钱降低的速度，所以毛利率才会上升，你们上半年缘由是去库存的缘由才致使销售面积有所降低，这是什么缘由？

胡冰：缘由是郑州也是分很多种产品，刚刚说了，我们上半年为何均价比较高，好比春天里是别墅产品，智慧港是高级写字楼。我们在去年结转的时候没有这些高级产品，缘由是我们在每个城市的产品不满是高端的，也有些产品的价钱相当于城郊的产品的价钱，好比说我们在上街的，也就卖五、六千元。

现场发问：你们春天里卖得很好。

胡冰：对，是合同销售，有一些没有结转收入，项目在市区里卖得很贵，然而在郊区就卖得比较廉价，然而我们是把所有算在全部郑州市里。

现场发问：可是为何毛利率还能够增长呢？

胡冰：缘由是我去年在郑州的结转的毛利率更低，要看结转和合同，这两个是不一样的概念。

现场发问：结转出来的为何卖的面积小了？

胡冰：缘由是结转收入这一块不也许是今年卖了今年就结转，而是去年卖的，去年去库存的时候采用了很多降价，今年毛利率上升的缘由是缘由是我一点都没有降价，我又恢复到原价了，然而本钱没有转变，本钱已经产生过了，所以毛利率会上升。

现场发问：毛利率不是算去年卖的吗？

胡冰：是算去年卖的（去年毛利率才二十多），还有今年卖了的可确认的销售收入。好比说这个小区100套房子去年卖了40套，今年卖60套，这60套恢复到原价了，那40套毛利率低，这是产品组合的问题。

现场发问：结转是回到原价的部分？

胡冰：对，这一块对毛利率上升比较有帮助的，自己还有产品组合，又说某一个产品致使的也不现实。

现场发问：下半年还会买河南省之外的土地吗？

胡冰：不会，我们还是省域化战略，不会出河南省，适才说的海南项目是轻资产项目，我们只是输出品牌和管理。

现场发问：轻资产项目会不会再增加？

胡冰：看情形。

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