“带押过户”是降低交易成本的好棋

近期，一种全新的二手房交易模式——带抵押过户在多个城市推出，被视为活跃楼市的重要调整从已经官方公布的几个城市来看，南京，苏州，济南，昆明等已经有了成功的案例相对于还清房贷后才能解除抵押和转让，有抵押转让可以降低交易成本，提高交易安全性业内人士纷纷叫好

以前二手房交易如果房屋还有未结清的银行按揭贷款，过户是相当繁琐的买卖双方签订合同后，买方首先要向银行申请贷款，贷款获批后，卖方须先结清原银行贷款，并办理抵押注销登记，然后可以办理二手房过户登记和买方贷款抵押登记，抵押登记完成后，买方银行放款，将购房款支付至卖方账户买卖双方不仅要多次往返于注册机构和银行之间，而且需要很长的时间周期在所有的交易和注册手续完成之前，卖家需要筹集一笔钱来支付原来的银行贷款，并承担相关费用比如很多卖家需要过桥资金，所以房屋过户成本很高

最近各地实施的带费转移将改变这种运行模式最大的变化是，贷款未还清的抵押房产如果要上市交易，不需要垫付资金，先解除抵押买卖双方与银行达成协议后，买方和新贷款银行将房款划入资金监管账户完成不动产过户三证合一登记手续后，监管资金将直接划转至原抵押银行和卖方据介绍，从目前已正式发布的几个城市来看，带费转账流程大大简化，三项业务一般可以一次申请，一劳永逸人们只需要进一个窗口，提交一套材料卖方的交易成本大大降低，买方可以一次性完成房屋过户，再抵押，获得新的住房抵押贷款

正如报道所说，这种运营模式的改变，方便了买卖双方，降低了交易成本既然原来的操作模式这么繁琐不方便，稍微改变一下就会有这样的优势，那么为什么各地直到现在才想到做这样的调整呢

首先是因为法律条文变了以前的《物权法》规定，财产抵押后的财产权转移需要抵押人和抵押权人的同意，后者的同意需要抵押人先清偿债务，未经抵押权人同意不得转让，但现行民法典规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押权不受影响，但应及时告知抵押权人因为《物权法》在《民法典》实施后已被废止，促成抵押转让模式的法律障碍不复存在民法典的新规定成为有抵押转让的推动力，为有抵押转让提供了法律依据

其次，市场需求旺盛方便是人类行为中最基本的逻辑，市场交易当然也遵循这个基本逻辑此前先放开房贷再交易的模式确实给市场带来了很大的不便目前，在房地产市场低迷的情况下，市场强烈要求降低交易成本，以促进交易，激活市场在这种情况下，带费转移可以说是民心所向有法律依据，市场有要求，地方政府顺势出台这样的措施，也是符合民心的

有担保转让最大的好处是降低了交易成本当然，有了一系列严格的规定，这种模式也大大降低了交易风险本文没有时间讨论如何降低交易风险在这里，我们将重点讨论降低交易成本的意义

交易成本理论是制度经济学的核心概念如果没有交易成本，资源就会流向最需要的地方，可以获得最优配置但由于交易成本的存在，交易变得复杂，市场效率受到影响，资源配置也不是最优的

有些交易成本是自然形成的，有些则是制度化的产物制度既可以增加交易成本，也可以降低交易成本，而制度本身很可能成为最昂贵的交易成本一方面，有效的规则和制度带来稳定的秩序和一定的预期，降低交易成本，促进交易这就是为什么一个发达的经济一定是基于法治的市场经济，因为法律作为一种刚性的制度和规则，为市场提供了稳定的秩序和预期这也是一个好系统应有的功能当然，有时候为了限制某些交易，也有可能有意识地提高交易门槛，增加交易成本，增加交易难度，比如各种调控房地产市场的限购措施这是系统的正常功能但不可否认的是，制度往往成为最昂贵的交易成本，成为正常交易的障碍，需要及时改革和调整

以二手房交易为例如果完全遵循有利于市场交易的原则，只要买卖双方与银行签订三方协议，作为抵押权人的银行同意卖方无需办理还贷，解除抵押，赎回房屋等手续即可将抵押义务转移给买方，由买方偿还剩余贷款本息，从而避免了繁琐的手续，节省了使用过桥资金清偿贷款的成本但是，物权法的规定堵住了这条路好在民法典的规定废除了物权法的规定因此，促进了交易并降低了交易成本

多年来，国家一直强调简政放权，加强监管，改善服务的改革措施，以降低制度化交易成本，便利市场交易，促进经济发展各个城市破冰逐步试水，就是通过改革创新降低制度性交易成本的好案例

在有担保转让的模式下，买卖双方减少了手续，降低了费用，实现了双赢，作为第三方，银行的利益并没有受到损害从全社会来看，交易成本的下降激活了市场活力，增加了二手房交易量，不仅增加了就业还增加了政府收入质押转让是一步到位实现多重目标的好棋

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